新城吾悦REIT询价启动 溢价空间+高分派率双驱动

时间：2026年09月23日 09:46:42 中财网

　　CFi.CN讯：新城吾悦商业不动产REIT将于2026年9月23日询价，询价区间为2.774~3.390元/份，对应拟募资额上限16.95亿元。两大底层资产——常州天宁与南通启东吾悦广场，历史出租率长期超94%，其中启东项目近三年出租率稳居100%；25年租售比达10.6%/10.2%，高于可比REITs均值。

　　
　　近期机构研报指出，该项目26/27年预期分派率分别为5.14%/5.24%，显著高于已上市购物中心REITs平均水平；中性情景下IRR达5.62%，较可比REITs均值3.81%明显占优。研报认为，启东项目受益于区域供给稀缺(未来三年无新增竞品)和GDP持续增长(25年达1600亿元、+5.8%)，盈利效率更优，NOI三年复合增速9.05%；天宁项目虽短期受竞品扰动及调改影响，但客流与销售额已实现同比+6%/+15%修复。

　　
　　研报指出，两项目租户结构分散，前五大租户收入占比不足9%，租约剩余期限适中，续租率持续提升至71%/67%，现金流稳定性强。叠加新城控股全国178座吾悦广场运营经验与扩募储备，REIT上市后存在估值溢价基础。