又一城市落地，“救”老房子
这一举措打响了房屋定期体检制度落地的又一枪。 此次体检内容极为全面，涵盖了地基基础、主体结构、围护系统、设备设施及管线等重要部件，以及相互之间的构造连接情况。这意味着，建筑的全系统，能检的都检了。 更关键的是，所有体检费用均由市级公共账户承担，业主无需花一分钱。 这并非孤立事件，而是一场席卷全国的、政策引导的硬性动作。 1 房子像人一样也会变老，老了也会生病，这就需要建立房屋定期体检制度。 房屋三项制度，并不是首次被提及。 早在2023年6月，三项制度首次出现在住建部部长倪虹的署名文章上，随后，住建部在各大会议上多次提及探索建立房屋安全管理长效机制，完善房屋体检、养老金、保险这三项制度。 目前，全国范围内共有22个城市纳入三项制度的试点，分别为上海、北京、广州、深圳、杭州、南京、苏州、成都、重庆、武汉、天津、青岛、长沙、郑州、西安、沈阳、合肥、福州、厦门、济南、宁波、无锡，这22个城市正陆续开展试点。 具体执行起来，每个城市也都不同： 天津在2023年便开创了“体检发现问题、更新解决问题”的闭环模式，并将“疑似C、D级危房数量”、“老旧电梯数量”纳入特色体检指标。该模式已被住建部全国推广。据统计，仅2024年，天津就借此推动了127个老旧小区的改造。 深圳则采取了费用共担机制：对于房龄超20年的小区，基础体检费用由政府、业主、房屋养老金账户按3:2:5的比例分摊。2024年，深圳完成89个老旧小区体检，其中高达76%查出了屋面渗漏、外墙腐蚀等典型问题。 体检只是起点，其最终目的是“倒逼整改”。 体检结果出来后，方向基本明确： 要么安全问题严重，直接纳入城市更新通道，拆旧建新； 要么通过更换管材建材、加固结构等方式，进行系统性品质提升，延长房屋寿命。 2 推动这场变革的，是日益紧迫的现实：中国的房子正集体步入“中老年”。 从市场挂牌数据看—— 10年以内的房龄占比在10%左右； 10-15年房龄的占比35-40%左右； 15-20年的房龄的占比30%； 20年以上的房龄占比大概在20%左右。 有官方数据显示，我国城镇存量住房中，2000年以前建成的房屋占比高达27.55%。更有14个省市(如上海、北京、天津、辽宁、浙江等)的这一占比已超过35%。 截至2022年底，我国城镇有接近20%的房屋房龄超过30年，正进入设计使用年限的中后期。 预计到2040年前后，近80%的城镇房屋将步入“中老年”阶段。 具体到城市，情况更为严峻： 上海拥有约200多万套“老破小”，部分板块占比超一半，其二手房成交量的近80% 来自这类房源。 北京在售的13.6万套二手房中，房龄超20年的近5万套，占比惊人。 厦门岛内，老破房的占比更是达到80%。 随着小区愈发老化，要修缮的费用只会越来越高。 住老旧小区的朋友这几年应该发现了，自己所在的小区房屋外墙脱落、电梯故障、漏水这样的问题司空见惯，时间长了物业也开始摆烂。 一些小修小补的项目，物业不想管，整修的大型项目物业舍不得花钱就只能交到“美丽家园”的工程。 事实上，随着城市建筑纷纷迈入“中老年”，建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制，越来越成为社会关注的热点。 你可以理解为，今后把房子当作人一样对待，要给房子定期体检、上保险、交养老金。 因为只有它健康了，你才能住的舒服。 这份初心，不用怀疑，肯定是好的。 3 你以为这项制度只是针对老破小老破大吗？ 别忘了，还有一类更值得重视的潜在情况，就是高层商品房。 我们是世界上为数不多的，以高层为主要居住类型的国家。 那些年，在房地产大浪潮的推动下，一夜之间，全国各地出现了大批大型高层住宅区。 同时，高层因为人口密度大，公共空间和设施使用率高，会导致折旧率加速。 在北方，草坪2-3年不更换基本就会成片枯死，南方不换就是成片杂草。 游乐设施、水系喷泉、地砖墙面、公共门禁，5年左右或坏或旧，10年不维护就会造成年久失修。 绝大部分小区的电梯都没有得到足量保养，一般15年就基本没法再用，必须更换。 时间再长点，就涉及到公共管道的寿命和更换，乃至房屋本体结构的加固。 所以，高层使用年限通常是50年，但大多数小区20年房龄的时候就已经破得不成样子。 房子正集体步入“中老年”，已无法阻挡！ 怎么办？ 只有尽力去延缓。 这就不难理解，房屋体检、养老及保险制度，会在这两年被重点提起。 4 所以，这是一个非常庞大的旧改市场，而体检只是第一步而已。 在未来五年，也就是一整个十五五计划中，老破小、老破大改造都将是国内城市的大趋势。 收缩城市框架，优化现有城市结构，高品质提升建成区，这就是中央一直再提的高品质城市建设的核心内容，也是未来5年的核心计划。 有人估算过，仅此一项，也就是旧房整改，能带动的投资就是超过10万亿的资金量，会拉动上下游产业链新一波增长。 而对于手中有老破小或老破大的人来说，也是一个很好的机会。 要么就直接可以进入到更新通道，直接拆了拿补偿；拆不动的，也会进行老房品质升级，带动居住感和品质感跃升。 并且，一些老房子的地段非常好，在城市更新和高品质改造之下，这些老房子可能会带来一波品质升级和居住舒适感跃升，租金也可能会更好。 总之，老房子的养老，已经不是一个家庭的问题，而是一个时代的课题。 而现在，一切才刚刚开始。  |