这些城市,不管GDP多高,都坚决不要碰

时间:2021年02月22日 14:06:04 中财网
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  最近,2020年全国城市GDP排行榜新鲜出炉。

  城市排名更新后,不少人对城市的人均GDP很感兴趣。

  肯定很多人都认为,城市人均GDP高,GDP总量肯定也高,房价自然也不会低呀。

  如果你有这样的猜测,那就大错特错了!

  我们先来看2019年全国人均GDP排名前30的城市。

  
  
  是不是觉得里面有些城市特别眼生?

  克拉玛依鄂尔多斯?东营?海西?榆林?阿拉善?

  大部分听都没听过吧?

  没听过就对了。

  因为看GDP总量的话,这些城市大部分排名都很靠后,确实很难被人注意到。

  再看2020上半年的城市人均GDP排名,这些城市也都在榜单之上。

  
  它们的GDP总量不足5000亿元,但人均GDP却都能超过10万元,闯进全国前列。

  什么情况?

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  典型如深圳、苏州、无锡、南京、北京、广州、上海,这些真正的经济强市就不多说了。

  要么是省会,要么是直辖市。

  人均GDP高,GDP总量也高。

  房子买在这样的城市,很稳。

  可像克拉玛依鄂尔多斯这样的城市,就比较危险了。

  以鄂尔多斯为例。

  根据2019年统计公报,这个常住人口只有200多万的小城,地区生产总值却能达到3600多亿元,人均GDP直接超过17万元。

  这里很多产业都跟煤矿相关,经济也是依靠煤炭资源发展起来的。

  另一个“家里有矿”的典型代表是山东东营,拥有丰富的原油储备。

  2019年,这里的原油产量达到2225.98万吨,人均GDP达到13.43万元。

  值得一提的还有嘉峪关市。

  这个小城常住人口只有25.31万,人均GDP却高达11.22万元,在整个甘肃省都首屈一指。

  2019年,嘉峪关市的工业生产值达170多亿元,占生产总值的60.4%。

  这些中小城市,都是“家里有矿”的资源型城市中的典型代表。

  那,究竟危险在哪儿?

  一个不容忽视的问题是,随着当地资源的开采和消耗,加上周边大城市的虹吸效应越来越强,这些中小城市的转型压力正不断加大。

  比如龙岩,2015年原煤产量926.98万吨,到了2019年就只有580万吨,4年减少超过37%。

  本身产业单一,又没有特殊地位,一旦资源枯竭,就很容易没落。

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  这些城市的转型压力,也可以从人口增长中窥见一斑。

  2019年,以上几城的常住人口增速均低于0.65%,甚至有城市人口还出现了负增长。

  与此同时,扣除自然人口增长率,这些人均GDP超过10万元的中小城市中,也有很多人口流出的城市。

  以福建龙岩为例,2018年和2019年,这里年末全市常住人口都是264万人。

  但,2019年这里自然增长率是6.1‰,扣除自然增长率后,就是负增长。

  福建三明,2019年常住人口259万人,比上年末增加1万人。

  但,当年三明自然人口增长1.8万人,扣除人口自然增长也出现人口外流。

  “家里有矿”的资源型城市尚且如此,全国其他中小城市,更是岌岌可危。

  所以,当我们再去看类似鹤岗这样的小城,5万就能拿走一套房,10万就能买到顶级豪宅的时候,不必惊讶。

  这样的东北小城,随着资源枯竭,经济、财政、人口都出现明显收缩。

  2009年到2018年,鹤岗户籍人口从109.4万下降到99.5万,10年时间净减少约10万人,户籍人口跌破百万。

  
  注:数据来源于统计公报
  全国有大量城市人口在不断流失,常驻人口持续低于户籍人口。

  这是2000-2010年之间收缩非常严重的城市,它们分布在全国大大小小各个角落。

  
  据统计,有180个城市在收缩,人口的流失会改变城市布局,边界开始变小。

  这些收缩型城市,多数资源枯竭、产业变迁,才导致人口外流,城市收缩。

  城市一旦持续收缩,就无法再玩大建新区和土地财政的游戏,就很难再支撑起大规模的地铁等公建配套,甚至会面临被拆分合并的命运。

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  去大城市,还是留在中小城市?

  从人口流动上看,越来越多人往一线和新一线城市流动。在这背后推动的,是更多的就业机会和更高的收入。

  相比一线和新一线城市的巨大机会和潜力,那些持续萎缩的中小城市肯定不是好的选择。

  有这样一个案例,几年前万科曾机缘巧合在一个县城拿了一块地,当地政府也很认可万科的品牌,地价很便宜。

  第一年销量很好,卖了20个亿,但第二年只卖了5个亿。

  复盘发现不是营销团队不努力,而是这个县城只有那么多购买力,需求已经被挖空,所以万科很快就撤场了。

  这就是持续萎缩的中小城市所面临的窘境。

  而如今,更危险的是,大部分持续萎缩的中小城市已经没有很明显的价格洼地了。

  这些城市,地价一波接着一波频繁刷出新高,房价也跟着越来越高。

  曾经听说过不少小县城的房价已经超过2万了,而目前很多核心的二线城市,房价还在1.5万左右徘徊。

  这样直观的对比,能明显感受到小城房价的虚高。

  一方面,是棚改货币化安置比例不断收缩,购买力早已透支。

  另一方面,是住宅库存在不断上涨。很多持续萎缩的中小城市库存去化周期已经超过5年,甚至更长的时间。

  那些撑不住的,只能烂尾。

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  总结一下。

  人均GDP对于买房,还是有一些参考意义的。

  人均GDP高,同时GDP总量也高的大城市,是安全的。

  但,要回避那些资源枯竭的中小城市,不管它的人均GDP有多高。

  记住,未来的人口和资源只会往核心城市走。

  资源枯竭的中小城市,房价就算上涨,也只能是短期的政策周期导致,不具备可持续性。

  房价长期趋势必然服从供求规律和城市稀缺原则。

  资源枯竭、人口流失、持续收缩的城市,房子也自然会跌成白菜价。

  这样的城市,坚决不要碰!
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