1.5万亿跌没了,开发商的苦日子也开始了

时间:2019年07月09日 14:10:21 中财网
  今天本来定好的选题是房企融资问题的,不过今天暴哥看到股市一片惨淡,忍不住要先跟大家唠叨一下股市。

  一大早开始A股市场和港股市场都迎来了大跌。

  大A股1.5万亿的市值蒸发了,这跌势跌得有点懵了。

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  A股和港股下跌的原因有很多,暴哥主要说两点:
  第一就是科创板密集新股发行的影响。本周有22只新股发行,可是市场的钱就那么多了,所以人们就觉得资金会被大量流入科创板,那么A股和港股的资金被抽干。而且最近短期的利好都已经兑现了,所以股市出现向下调整。

  第二就是外围因素了,根源就来自周五晚上美国公布的非农数据。美国劳工部上周五发布的6月非农就业报告显示,当月美国新增非农就业人数22.4万人,远超市场预期的16.5万人。

  在6月份的非农数据结果出来之后,因为太过于超预期了,一下子美股和黄金都做出反应下跌,美元则大涨。而且还影响到全球多个国家的股市都下跌。

  为什么这么一个数据影响力那么大,因为这一个数据是美联储是否会降息的重要参考因素之一。

  从美国历来的非农数据来看,5月份的非农数据突然只有7.5万,震惊全球,所以市场就纷纷预测美联储要降息。降息简单一点理解就是给市场放水,水涨船高,降息对于股市来说会带来积极的影响。

  但是现在非农数据突然回升,那么未来美联储降息的可能性就大打折扣了。

  所以受刺激的股市自然就下跌了,而国内恰好遇上科创板新股的密集申购发行,因此可以看到中国区域的颜色是最深的,也就是说国内股市指数下跌最为严重。

  股市方面最后说说一家又是受累于董事被捕的企业,承兴国际控股。

  这家企业的今天的股价狂跌超过80%,最狠的时候跌幅还超过了90%。

  而这家企业暴跌的原因除了大势的影响之外,还有一个重要的原因是公司的董事长又被捕了。

  这几天自从新城控股的董事长因为猥亵少女被捕,之后st天宝、博信股份的董事及财务都被捕,现在承兴国际控股的董事又被捕。

  在股市,等着股民去踩的雷真的太多了。小散们只是好好买个股票,怎么雷就那么多呢,真让人心累。

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  好了,言归正传,说起心累,除了股民之外,房企更是心累了。因为房企煎熬期已到,而且艰难才刚刚开始。

  我们都知道3/4月份的时候,各大企业都在抢地。当时房企抢地的火热程度一点也不输于楼市小阳春。


  2019年1-5月房企拿地排名前十来源:乐居财经
  房企之所以在那时候抢地,原因之一就是有钱了,不过当时暴哥预测房企的煎熬期可能快到了。果不其然,5月份之后房企的融资就被一步步地收紧。

  先是5月份,市场曝出房企被列入暂停公开市场发债业务名单,包括债券和ABS。

  而且因为土地土地溢价明显,地王再现,住建部也曾经联合其他部门点名了10多家开发商。


  银保监会也在官网发文禁止信托等不得违规给房企融资,附件中提到其中的整治对象之一就是房地产行业。

  包括表内外资金直接或变相用于土地出让金融资;未严格审查房地产开发企业资质,违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资;个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房;资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场;并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎,资金被挪用于房地产开发。

  那么房企缺钱吗?缺!当然房企没钱最直接的表现就是在拿地这方面了。下面是2019年6月31家检测企业新增土地统计表。


  对比分析可以看到今年6月份很多企业的新增土地建筑面积和成交总价都比2018年的均值要低了不少。

  例如碧桂园6月份的新增建筑面积是537万平方米和147亿元,但是相比于2018年的均值1079万平方米和262亿元几乎是处于腰斩状态。

  绿地控股(600606)虽然成交总价有所提升,但是这主要提现在土地价溢价上,绿地6月份增388万平方米土地,相比404万平方米也少了。恒大也从599万平方米变成今年的241万平方米。

  被逼急的房企们,国内借不到钱,只能跑海外补血。引发了6月份一大波海外发债浪潮。

  中原地产不完全统计,6月以来,海外融资的上市房企超过15家,融资金额超过30亿美元。多数房企融资额度较大,其中包含朗诗、合生创展、中国金茂、中国奥园、中南建设(000961)等12家房企。


  但是那么多企业抢钱,融资成本自然就提升了。上面是6月份部分房企的发债情况,历年来典型房企境外融资成本分别是6.87%、5.61%、6.75%、7.15%、8.34%。


  可以看到有一些海外发债年利率到高达11%以上了,融资成本就很明显看得出来高出了不少,反过来也能看得出房企的融资困难。

  而房企在融资方面的艰难还将继续,今天暴哥在澎湃新闻中看到一则新闻:

  这一次约谈的指导内容是:
  今年房地产信托规模不得超过6月末的规模;已备案项目不影响发行及成立,未备案项目一律暂停;符合432的通道类业务也算房地产项目,全部暂停。

  (“4”是指该项目在信托项目发行时需要保证至少四证齐全:国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证;“3”是该地产类项目的总资金中必须至少有30%的资金来自于融资方;“2”是该地产类项目的融资方至少拥有二级以上(包括二级)的开发资质);地产公司并购类也算房地产项目,也受窗口指导影响,全部暂停;城市更新类旧改项目暂时不受此次窗口指导影响。

  可想而知国家要断了房企的“财路”并不是说说而已,那么为什么国家要狠心断了房企的融资来源。

  因为房企钱多了就去抢地,抢地就会导致土地溢价。当土地价格上涨,那么最终成本还是会转移到房价上,因此未来会带动房价的上涨。

  很明显,这就是违背了国家的意愿,国家要的是“稳房价/稳地价/稳预期”。所以国家拿融资开刀,也就是从根上解决房企因为集中抢地而带来的土地溢价。

  而今年国家稳房价的理念暂时是不会变的,这也就意味着国家对于资金的管控也难以放松。那么房企又得祈求多卖几套房回笼资金了。

  然而2018年的刚需已经在上半年小阳春的时候被消化了一部分,现在楼市已经进入了下半场,市场开始转冷。

  易居房地产研究院最新发布的数据显示,2019年上半年,全国40城新房成交量环比下降10.3%,同比下降0.3%。

  房子难卖了,融资也难了,开发商的更苦的日子也开始了。(微.信.公.众.号.暴.财.经)
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