易宪容:国内TOP100房企销售增长的意义

时间:2018年11月01日 14:54:21 中财网
  对于当前中国经济判断,正如10月31日中央政治局会所指出的那样,当前经济运行稳中有变,经济下行压力有所加大,部分企业经营困难较多,长期积累的风险隐患有所暴露。对此要高度重视,增强预见性,及时采取对策。对于这些原则性的意见,主要是对明年的经济政策定调,以便对明年中国经济所面临的不确定性能够有更多的应对选择。

  因为,就目前国内经济下行的压力来看,只要中美贸易战不结束,其不确定性随时都可能袭来。我在年初就指出,美国总统特朗普是国际市场的最大不确定性,现在看来这种不确定性一直会伴随着他执掌美国政府的期间。对此,不仅明年我们要把它作为一个应对的重点,而且在未来几年都得作为一个应对的重点。美国经济政策的不确定性将成为一种常态。而当前以美元为主导的国际货币体系下,以美国作为第一大经济体的条件下,美国经济政策不确定性对世界、对中国经济肯定会带来巨大的冲击及影响。所以,中国在制定经济政策时,这个常态是一个重要基点。

  不过,对于国内经济来说,并没有多少问题,更多的不是实体层面上的事情,而是心理上及观念上的事情。因为,当一个经济体快速增长了几十年,当一家企业在这种快速增长中简单获利,特别是当国内房价持有上涨十几年,许多企业及家庭轻易地获得暴利突然条件变化时,这种环境改变时,企业及个人各种怨声载道都会随之而来,但实际上并没有那样多的问题。

  比如,从国内房地产市场出现的现象来看,只要住房销售开始有所下落,个别楼盘的房价向下些许的调整,这些楼盘“房闹”出现,就会有人出现放风说,国内房地产市场形势如何不好,甚至于今年1-10月份住房销售达到近5000亿元的万科也说要对房地产市场收山,真是笑掉大牙。其实,这些舆论的目的不外乎是一个,揣摸着地方政府的心态,希望当前的房地产宏观调控政策松绑。

  但是实际上,从11月1日中国指数研究院公布的数据可以看到,目前国内大多数地方的房地产市场都处于绝对稳定的繁荣之中。该公告指出,2018年1-10月,TOP100房企销售额稳步增长,其中前10房地产企业的销售总额达33557亿元,销售额占比达41.5%。从销售情况来看,2018年前10月销售破千亿房地产企业增至24家,碧桂园突破6000亿大关。分阵营来看,销售额超千亿的房地产企业有24家,其中碧桂园、恒大与万科3家房地产企业销售额均值为5325.9亿元,同比增长率均值为18.9%,碧桂园突破六千亿大关至6124.3亿元;1000-4000亿的房地产企业共21家,销售额均值为1617.2亿元,同比增长率均值为62.8%,其中,中梁、正荣、金茂、金科、富力五家房地产企业本月首次跨入千亿阵营。500-1000亿的房地产企业有21家,销售额均值为670.4亿元;100-500亿的房地产企业销售额均值为306.6亿元;TOP100门槛升至207.2亿元。

  从这些数据可以看到,目前国内房地产市场住房销售在连续三年创历史记录的基础上还在快速增长,或中国住房市场快速增长的步伐并没有因为房地产调控政策出台而停止。比如TOP前三的房地产企业不仅住房销售金额平均上了5000亿元以上(1998年国内全年的住房总销售额也只是1万亿多点),而且其增长幅度达到18.9%;至于第二梯队的1000-4000亿的21家房地产企业,销售额均值为1617.2亿元,同比增长率均值为62.8%。这些房地产企业的增长速度如此疯狂,只能说明国内房地产市场稳定繁荣比我们想象的要好。

  另外,2018年1-10月,TOP前10房地产企业销售总额达33557亿元,销售额占比达41.5%。TOP前50的房地产企业销售总额达64681亿元,销售金额占比达到80%以上,TOP前100的房地产企业住房销售总额的占比大于90%以上。这意味着国内房地产行业的集中度全面提升。这当然有利于国内房地产市场的效率全面提高,住房产品的质量提升,但由于住房具有垄断性定价的性质,如果政府的相应政策没有跟上,也容易成为推高房价的一个重要因素。所以,在市场环境变化较大的情况下,政府对房地产市场也得有新的管理视角,防止房地产企业的垄断性定价推高价格。

  房地产市场的集中度提高,也有利于房地产市场的融资。该报告指出,2018年以来,随着融资政策持续收紧,开拓多元化融资渠道补充资金对房企而言尤为重要。据Wind数据统计,1-10月,房企信用债发行规模已超4200亿元,远超去年全年房企信用债发行规模;进入四季度,房企纷纷发债应对融资困境,10月份房企国内信用债发行规模达325亿元,同比增幅超90%。从代表房企融资成本来看:房地产行业融资成本虽有小幅上涨,但大型房企融资优势依然明显。代表房企10月融资成本介于3%-8.5%之间,万科、中海及保利等规模较大且经营稳健的企业融资成本均在5%以下,其中,中海6年期公司债券发行利率仅为4%,显著低于其他企业。而房地产市场的融资成本下降,有利于全面降低金融市场风险。这些都有好的迹象。

  也就是说,中国经济有房地产市场如此强大的力量支撑,根本就不用担心会多大的问题,政府仍然要把遏制房地产泡沫作为重要的任务,而是让现有的房地产市场调控政策松绑。
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