本轮房地产熊市将持续多久?

时间:2018年10月31日 13:53:06 中财网
  去年我曾经说过,这世界上有两大超级泡沫,一个是美国股市,另一个就是中国楼市。这两大泡沫的特点是:每次都有无数人预言他马上就要破灭了,但每次都不光挺了过来,还创出了新高,到最后,几乎没人相信他们会跌了。

  今天我可以很负责任的告诉你,美国股市和中国楼市,已经都熄火了。美国股市如何我们不关心,反正我们也炒不了美股,本文就来谈谈中国楼市。大家关心的问题主要是两条:
  第一,楼市不行了,这已经是老百姓的共识,那么最大调整幅度会是多少?如果现在买了,会不会深套好几年?

  第二,以前每次楼市跌完了之后都会涨起来,而且还会创出新高,那么这次会不会再涨起来?

  要想搞清楚房价的本质,你必须要知道一件事,在中国,房地产市场并不是一个完全竞争的市场,因为土地的供应是被垄断的,土地的唯一提供者,是地方政府。如果农民也可以把集体土地拿来盖商品房的话,房价早就崩了,之所以房价一直没崩,那是因为土地的供应被严格限制住了。

  如果你站在地方政府的角度来思考问题,那么你肯定会倾向于把土地拿来建企业(即规划为工业用地),因为盖了工厂将来就可以拿税收,这是一笔好买卖。如果拿来盖住宅(即规划为住宅用地),未来不光没有税收,你还要为他们建各种配套项目,比如小学、中学、医院、警察局、消防局、图书馆、景观绿地等等,这些都是不能带来税收的花钱项目。

  理解了这一点,你就会明白,为什么地方政府那么热衷于搞高新技术开发区了,因为这些开发区都建在远郊,把低产出的农田转换成高产出的工厂,其中的差价非常惊人。但另一方面,国家的基本国策是保护18亿亩耕地红线(现在已经减少到15.5亿亩),这结果是,可以拿来盖住宅的土地很有限。黄奇帆曾经讲过一组数字:
  中国每年600万亩的土地供应中,有三分之一是农村里的建设用地,真正用到城市里的只有三分之二,大概400万亩。这其中有大约一半用来做城市里的基础设施建设,比如道路、绿化、市政建设,剩下的大头就是工业用地,大约占了30%不到,咱们的政府为了招商引资嘛,所以工业用地特别便宜,遇到那些大公司来设厂,几乎白送土地。

  剩下可以拿来盖房子给老百姓住的土地有多少?只有10%。这个比例是极端不平衡的,老百姓的住房用地,一般占这个城市所有土地的25%比较合适,而我们呢,只占10%。比正常的供应量少了一半还多,你说地价能不飙涨吗?

  本来住宅用地就已经非常稀少了,一线大城市的供应量更少,因为政府希望控制一线人口规模,所以故意减少供地规模。

  高房价的根源是高地价,而高地价的根源是错误的土地规划。中国的土地制度全是抄袭的香港,那么香港的房价是多少?绝大多数香港人都住在鸽子笼里,难道香港的土地面积太小了吗?当然不是。香港土地开发率仅23.7%。用于住宅用途的土地,仅占土地总面积的6.8%。香港还有超多的郊野公园,就那么荒废着不开发,美其名曰“保护环境”。

  在中国,凡是经济发展得越好的地区,住宅土地供应就越少。房价飙涨最初并不是政府的目的,而是他追求税收增长的必然结果,因为他批了太多工业、商业用地,批了太少的住宅用地,那么多工厂和公司,员工赚了钱必定想要提升生活品质,当他买房的时候才发现,太多人抢太少的房,注定有人买不起,于是房价只能涨。

  计划经济是怎么解决供应短缺的?答案是排队。

  市场经济是怎么解决供应短缺的?答案是涨价。

  涨价的原因只有一个,那就是供应不足。

  当地方政府明白了土地财政的魔力之后,他忽然发现,原来卖地是更好的收入方式,一旦他发现了这个秘密,他就更加不急于增加住宅用地了,反而是带着节奏的慢慢卖,人为导致土地价格飙涨。土地价格涨了,必然会传导到房价,房价涨了,又会带动土地价格上涨,土地财政被地方政府玩得越来越溜。

  地方这么玩,中央是不高兴的,因为地方卖地的收入中央拿不到。与此同时,房价那么高,民怨沸腾,压力都让中央承担了,所以中央提出了“房住不炒”的口号。但中央只能从宏观层面来调控,真正管用的调控是不会出台的,什么是真正管用的调控?很简单,就是大量供应住宅用地,取消耕地红线。

  按照以上的分析,似乎房价应该只涨不跌啊,为什么现在跌了呢?原因很简单,因为这波“涨价去库存”已经把老百姓的家底都掏空了,用通俗的话来说,割韭菜割得太狠了,连韭菜苗和韭菜根都割了,老百姓没钱了。他们的杠杆已经用到了极限,再也榨不出油水了。企业和政府的债务,都换成老百姓来背,实在是撑不住了。

  你想让韭菜快快生长,那么就必须要多浇水,所谓浇水就是提供货币供应(央行放水),但现在唯一的水龙头就是地方政府的基建支出,其他水龙头都没水,光靠基建这点水不够啊。

  所以我的结论很简单,在继续大放水之前,房价是不可能涨的,它只能是跌。老百姓当然是有买房的心,但他没有买房的力气,因为身体已经被掏空了。现在我们可以回答前面的问题了:
  问题一:这波楼市的最大调整幅度是到地方政府撑不住为止,我感觉30%的回调,他就撑不住了,卖地卖不掉,他能不急吗?你现在买了房,会被套,但不会深套好几年,而我也不建议你现在就去买,因为太早抄底是个坏习惯。

  问题二:这波下跌之后肯定还会涨起来,但前提是韭菜们要茁壮成长,他们长不起来,楼市就不可能创新高。而我对于韭菜们的生长情况,表示悲观。

  最后再说句题外话,中国的经济一方面产能过剩,一方面消费不足,中国人消费不起自己的产出,这是很悲哀的一件事。要解决这个问题,最最简单粗暴的办法就是全民发钱。你先别笑。全民发钱的本质是老百姓欠中国政府钱,你去买美国国债,本质是美国人欠中国政府钱。在我看来,让老百姓欠你钱,比让美国人欠你钱好100倍。因为只有这样,你的产能才能为中国人服务!(微.信.公.众.号.老.端.的.观.点)
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