江瀚：二手房交易日益艰难 是楼市即将大跌的信号吗？
最近一篇关于房地产市场的文章刷屏整个网络，房地产著名公众号真叫卢俊发布了一篇文章《上海楼市的艰难，远超出我的想象》，该文一出几乎刷爆了整个朋友圈，一群朋友扎堆来询问，房地产市场如此艰难未来楼市究竟会何去何从？由于挨个回复实在过于困难，本文再次梳理一遍中国房地产市场的发展逻辑，房地产如此艰难会是即将大跌的信号了吗？ 一、 上海楼市的艰难暴露了什么问题？ 卢俊在文中写到，他想要置换一套住房，在看到了理想的房源之后意外地发现，房东几乎非常好讲话，“出乎意外的是，房东很快答应了我的要求，只是希望首付款可以更快的给到，说实话买卖房子这么多次，这么爽快的房东本质上还是非常少见的，我惊讶房东的态度但是更加好奇是什么样的楼市让房东有这样的心态。中介给的观点是房东也看好了下家房子所以比较爽快。” 然而当卢俊先生自己将房子挂出之后，发现问题不是这么简单，“奇怪的是，来客量比想象中的少，且大家都处于纠结的态度，并没有表达明显的购买意向。仅有一两个出价的，都报了一个非常离谱的价格，谈判也没有顺利的进行下去。当然，按照我过去的习惯，如果没人买那就等一阵子吧，让市场看到我们没有降价的意愿，总有一两个人等不住会来买的。这也是我过去的经验，后面我也选择等待。更加离奇的是，经过2个月，客户就真的就没有来了，市场就像真空了一样，来客量几乎就没有，对于房子这个东西，好像完全没有想象中的需求。” 后来，“一套250万的房子，最后选择200万出，这样总价的房子最后选择这样的方式断臂出货。一个小区几套房子，只有选择降价的才能卖掉，然而微妙的是，一旦一个降价了，后面其他二手房都会降价，像往年一样待价而沽的情况现在越来越少。房客的看房周期越来越长，没人相信今天不买明天就涨的情况。中介的案例加上我的个人感受，恍然间感觉上海楼市正在经历不一样的周期，到底发生了什么。” 其实，我们仔细分析，上海二手房市场出现这样的情况也并不让人意外，主要原因是上海房地产市场已经不再是当年的市场了，在国家“房子是用来住的，不是用来炒的”的大力调控之下，房地产的需求面已经发生了较大的变化，在限购政策的层层加码之下，很多刚需被限制，从而失去了购房的资格。而具备购房资格的人，面对着较高的上海房价，却面临着难以支撑的现状，即使用“六个钱包”来支撑很多房屋的总价也超过了预算的上限。 而上海本地人则都是以置换为主，如果自己的房子卖不出去同样也难以形成真正的购买力，最终的结果就是二手房市场的供给过剩需求不足。再加上，国家对一手房采用了政策指导价，这样就导致一手房的价格是低于周边二手房价格的，结果一手房开盘往往直接是当天抢空，这样每个一手房的楼盘最终都会像一个无底洞一样迅速吸干周边的购房需求，从而让二手房市场变得更加疲软。 所以，最终的结果就是上海很多人的房子变成了纸面上的富贵，不动产的低流动性让财富只能是看上去很美，却不是真正的财富。 二、 艰难超越想象会预示着大跌吗？ 我们仔细分析房地产市场的格局就会发现，随着多轮调控的逐渐加码，“房子是用来住的，不是用来炒的”这个理念其实已经在不知不觉中深入人心，上海房地产的问题，其实就是房地产整个流动性降低所产生的必然体现，这些年房地产价格的暴涨导致了大量的本地居民拥有了巨大的财富，很多人想当然的认为房子是不会下跌的，所以当自己所持有的房子没有办法卖出一个好价格的时候，他们更多地选择了等待而不是降价。再加上我们之前分析的买房者由于很多都不是刚需而是置换，这样也直接导致了市场等待情绪的进一步升温，房地产市场的流动性开始进一步下滑。 其实，我们纵观全世界各国的房地产市场，房地产虽然作为一个最为特殊的商品，其价值不仅是房屋这个建筑所带来的价值，还包括其所在土地的价值，最终导致了房地产作为商品的稀缺性属性，这个属性最终推动了房地产市场价格的上涨，但是这个上涨并不是无限制的，房地产市场终究是一个受到供需调节的市场。之前，房地产市场之所以会快速上涨，最核心的原因就是我们国家快速的城镇化带动了大量的人进入了城市，特别是一二线城市吸引了周边大量的人口，这些人最终成为了支撑房地产市场价格上涨刚需。 在国家房地产调控逐渐加码的今天，房地产市场出现了两个大的趋势，一方面，由于调控加码，让更多人必须要沉下心来在这个城市真正打拼一段时间才能够拥有买房的资格，从而滞后了房地产的刚需，让刚需支撑力度开始衰减，另一方面，由于租售并举、共有产权、廉租房包括长租公寓的纷纷入市，让大量的居住需求其实被多元化的房地产市场供给给满足，从而更加降低了刚需购房的迫切性冲动，此消彼长之下，房地产市场逐渐趋于冷静已经是一个不争的事实。 那么，在三四线城市调控加码，摇号不断从严，房地产调控日趋紧张的大背景下，房地产市场其实就如同一匹脱缰的野马被重新按回了马龙头之中，房地产市场再想重复当年的快速上涨几乎已经是一个不可能事件了，这是因为一方面房价已经到了一个高位，这个高位是大多数中国家庭都不可能轻易负担的，这也是为什么以房地产作为投资品的需求在调控与高房价的双重影响下不断锐减，另一方面，大多数中国家庭的财富都被固化到了房地产上面，刚需的不足直接带来了房地产流动性的降低，所以有价无市成为了一个常态，纸面富翁也是是大多数家庭的一个真实写照。 所以，我们可以得出结论，未来房地产市场可能将会逐步回归理性的低流动性的状态，房价也许并不会出现大幅下跌，但也不再会大幅度上涨，也许最近各地的摇号抢购就是房地产市场疯狂最后的几缕火花罢了，一个全新的房地产时代似乎已经到来了。 每日一句 所谓生活的滋味不一定是在你住在高级酒店的一刻，也不一定都是你一览众山小时的感慨，而是我们乏味似水的时时刻刻。——朱白 （江.瀚.视.野.观.察） 中财网
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