任志强说“想占房价跌便宜的人,都没得逞”,真的吗?

时间:2018年06月11日 14:41:44 中财网
  昨天朋友圈很多人在看任志强先生在厦门的讲话,很多观点的确有价值,但也有些说法有争议,聊聊这个事:
  1、任总说:现在大家都没钱了。从数据来看,消费者没钱了,开发商没钱了,政府也没钱了。现金流跑得过政府,就相对安全。

  伟哥解析一下,当上楼市的确明显分化,而且,市场最可怕的是流动性问题。

  全国房地产市场,并不同步,所以一个字形容房价涨跌是不科学的,整体看现在全国有5个左右的城市特别是一二线城市,市场还是下行的,更多的城市房价在上涨。

  这种情况下,反而是一二线市场相对安全。

  但动不动预测中国房地产未来一年涨跌如何的都是骗子,因为中国房地产并非完全市场经济,走势非市场化。而且从全国看,实际分化非常明显。一个字涨或者跌,也不代表全国。

  房地产没有一直涨,当然也没有一直跌,涨是主流,但2-3年必然会出现一次调整,有楼市调控导致的也有市场自发导致的,但的确是跌过。

   房价未来3-6个月走势看金融信贷政策,未来6-12个月走势看经济基本面情况,长远发展看人口。

  中国房价归根结底还是看政策,当下很多人疑问,为什么全国调控刷新历史记录,房价还涨呢?其实原因很简单,住建部在约谈房住不炒,但地方依然在求才购房。

  2:任总说:城市化是人类进步的动力,中国的城市化率,按国际通行标准,不过40%出头,还非常低,离70%的目标,远得很,这需要440亿平方米城市住房,全国现在城市住房为220亿至240亿平方米,再加上独居家庭的迅速增加以及改善的需求,供给缺口很大。

  伟哥觉得,任总的讲话过分夸大了中国城镇化的趋势,实际中国城镇化已经进入末期。

  中国房地产最重要的经济指标的确是6.5%,如果下调了肯定宽松,但如果高了,房地产调控就来了。

  考虑了与全面建成小康社会目标相衔接,考虑了推进结构性改革的需要,也有利于稳定和引导市场预期。稳增长主要是为了保就业、惠民生,有6.5%—7%的增速就能够实现比较充分的就业。

  房地产从来不是一个孤立的行业,看房地产的发展其实有人说他是夜壶挺恰当,经济发展需要时。他就会刺激,不需要时,他就会调控。

  买房别扎堆,普通人买房一定要考虑逃生指数,看着涨的多,卖不掉有什么用?所以对于普通人来说,买房首选是有学区有地铁的住宅,然后是城区住宅、公寓,最次才是郊区。

  未来城市级别这个概念失效了,一二线和三四线的划分意义不大,反而是城市圈、城市群会成为房地产投资的热点。

  别因为单价10万就嫌贵,别因为单价1万就疯买。即使总价一样好,城区的小房子远比郊区的大房子保值。

  中国房地产还远远没有到崩溃的时候,因为城镇化率才56.1%,但是户籍人口城镇化率仅为39.9%,两者之间存在着16.2个百分点的差距。这其中,除部分城市落户难外,大部分都是买不起房的打工族,需求基础依然存在。但高房价的确抑制了城镇化的速度。

  3:城市的房价看新房已经完全失真,因为有限的土地供应量和控制的网签节奏,所以看房价还是看二手房吧。

  —中国的房价黑洞!—
  1:均价与房价混淆各种混乱
  到目前公开场合可以看到的房价,其中政府官方公布的70大城市数据是指数,而其他各种机构公布的基本都是均价,这就导致了均价并不代表房价的现象。

  对于购房者而言,均价没有任何意义,特别是在市场分化的趋势下。

  2:官方的数据滞后且有疑问:
  从房价数据角度看,中国官方数据只有每个月的18日会发布前一个月的70大城市房价数据,从实用角度看:70大城市基本都是一二线和小部分的三线城市,并不能代表全国数据,比如在2016年基本都是全面上涨,而且涨幅不小,但事实是很多三四线城市并不在统计范围内。

  另外,从数据发布时间看,18号时间太晚,在讯息飞速发展的今天,采集数据完全可以网络化,巨大的时间差,这导致了房价数据意义有限。

  数据基础的问题,即使是这70个城市的房价,其中公布的二手房与新建商品房住宅,也都来源网签。

  二手房不用说,事实上现在基本全部存在阴阳合同的问题,新建住宅也存在部分地方政府为了完成调控目标,可能会通过延缓限制高价房签约的情况。

  在中国房价数据是最大的机密,而这一情况,在发达国家根本不存在问题,所有交易全部公开可查,比如香港,所有二手房的每一任业主购买价格,都可以在官方网站查询得到。

  最后看任总说的厦门,因为是商业活动,所以观点并非全部真相吧,厦门房价已经跌了不少,甚至可以说,厦门+北京+合肥,是过去2年,调控最有效果的3个城市。这种情况下,的确有一些优质房源出现。

  5:任总预测房地产税不会落地
  这一点伟哥坚决赞同,年初某个博士信誓旦旦的说2018年房产税(错)落地,就已经代表了这个预测准确率0%。

  14,任志强先生演讲开始时说,10多年前,有朋友问我要不要买房,那时听我话的人都发财了(此时是笑声和掌声),有些人现在还问我要不要买房,我基本就不回答了。

  15,任先生演讲结束后,现场提问环节,第一个问题就是:我现在要不要买房?(现场哗然),任先生只是说:任何想占房价下跌便宜的人,都没有得逞。

  

  当然,这不是说任总的预测方法有问题,而实际是因为中国市场是不完全市场经济,的确是有干扰。


  所以可以基本判断,任总还是更多的高瞻远瞩看的是长周期,而忽视了政策这个非市场的手对市场的干扰。预测中国房地产涨跌意义越来越低,因为城市分化, 当然,从供给侧的角度看,一线城市地区土地供应越来越少,这导致房价上涨的可能性越来越大。(大.伟.看.楼.市)
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