“租售同权”影响几何?

时间:2017年09月10日 08:40:05 中财网
  在房产调控政策将会长期存在的预期下,房地产市场长效机制的完善需要在此期间不断磨合和修正,近期政策重心已经在逐渐向住房市场倾斜,配套制度和国企资源也将会跟上,这将会对整个租房购房市场乃至社会产生深远的影响。

  在政策力挺下,租房时代已经越来越近,那么未来的“租售同权”将会造成什么影响呢?

  中银国际表示,“租售同权”对房价趋势影响较小,各城市继续分化;对投资无太多负面影响,预计房地产投资维持平稳;租金受到政策影响,短期波动后,整体稳步上涨;一线城市通过租房政策调节人口结构,二线等其他城市通过政策吸引人才;租房政策的不断完善,可以为房地产调控长效机制对接打下良好的基础。

  房价:影响有限,城市继续分化
  虽然鼓励租房政策正在一波一波接踵而至,但若短时间大量低价租赁房供应上市,或者“同权”程度过于激进,势必会冲击目前的房地产市场,房价将会有大幅波动,并引发不必要的经济震荡,这不是政策目的所在。

  综合分析政策走向,其核心目标仍然是探索建立一套能够保持房地产市场稳定发展的长效机制,渐进式消除房地产泡沫和缓解住房供需矛盾,而租房市场是调节整个房地产市场一个非常有效的杠杆和抓手。

  因此,各地在制定“租售同权”等类似鼓励租房政策的同时,以满足常住人口教育公共服务需求和缓解租住矛盾为现实目标,充分考虑了政策的预期可达效果,尤其是对现有人群利益和房地产市场的冲击影响,斟酌“同权”时因城施策增加适当门槛,甚至暂时不提“同权”,如佛山、深圳等。

  由此看来,租房市场鼓励政策对房价预期上涨的所在城市的整体趋势方向不会产生较大影响,但会大幅放缓房价上涨速度,而房产缺乏吸引力的城市,并没有出台鼓励租房政策的必要和动力,城市房价继续分化的趋势将长时间延续。

  以佛山为例,虽然面临房价整体上涨压力,但佛山鼓励租房实施方案主要针对增加供给、完善配套和加强服务,并没有立即涉及“租售同权”,对存量房地产市场走势影响有限。这主要是因为:(1)佛山目前住宅均价在10000元/平方米左右,2017年夏季求职期平均薪酬为7152 元/月(根据智联招聘),针对新工作者的房价收入比处于相对合理区间;(2)佛山房租收入比为25%左右(易居研究院数据),在二三线城市中排名靠后,租房供需压力不大;(3)佛山教育和医疗等资源相对广州等其他城市较为平衡,供需矛盾相对不突出。因此,是否考虑采用“租售同权”政策仍然需要服从城市整体发展战略目标及保持房地产市场稳定的需要。

  投资:因素共振,总体相对平稳
  从政策面来看,如前所述,包括“租售同权”在内的鼓励租房政策并不是以改变各城市房价长期趋势为目的,相关政策更多是从呵护房地产市场、保持稳定发展的原则出发来进行设计,在房价预期不变及政策护航的基础上,可以预见房地产投资所受影响有限。

  从房地产市场本身来看,除去房产本身保值增值的特性外,资源紧缺的核心一二线城市,“租售”很长时间内都不可能完全“同权”,鼓励租房政策更多解决人才短期居住问题,长期来看一旦经济条件允许,租房客就会快速转向购房市场。

  附带门槛“租售同权”的二线及部分三线城市,长期房价稳定上涨预期具有其内在原因,“租售同权”政策更大程度的是作为人口导入策略的配套,本质是降低所需人才进入和安家门槛,先租后买将成为大部分人的选择。

  近期,土地及房产交易市场活跃的三四线城市,其原因是房企对土地的补库存和资本外溢激发本地改善需求,并非由于人口大幅流入及产业发展有质的变化,因此,未来影响其房地产投资的基本面并没有恶化的风险。

  供地向租赁用地倾斜的政策是以高额地价为牺牲,将短期风险可控的收益转换为长期风险较高的收益,对企业长期承受能力和稳定性要求较高,因此,上海两幅只租不售的租赁用地均为国企购得,此模式导向意义和点状效应较强,但在绝对量上很难大范围复制,预计对正常商住用地供应冲击较小。

  增加租赁住房措施本身也会刺激房地产投资,各地基本均有增加租赁住房用地有效供应、允许将商业用房等按规定改造成租赁住房等多元渠道增加租赁住房供给的政策,其实际政策效果并不会导致本地房地产投资额总量产生重大变化。

  综上所述,在各种因素的共同作用下,租售同权对房地产投资并无太多负面影响。就2017年而言,在土地供给增加、房地产企业现金流改善等因素作用下,对房地产投资实际完成情况并不悲观,预计在几轮强力调控政策的影响下,下半年房地产投资增速逐渐放缓后将保持一个相对稳定的水平,不会对经济稳定增长起到拖累作用。

  租金:政策支撑,分层稳步上涨
  在各地的鼓励租房政策中都有着多渠道加大租赁房供给的政策,甚至在土地拍卖中,“只租不卖”用地也低价被国企购入,这些政策形成的低价租赁房在短期内会对租房市场价格产生冲击。

  但如之前所述,政策目标是稳定房地产市场,而不是建立一套住房福利制度,因此,低价租赁房有其区域或者人群的特殊针对性和时效性,在绝对规模上难以和个人或机构租赁用房相比,且租赁用房根据区位、配套等条件不同有着自身的定价体系。

  因此,随着城市的发展和成本的逐渐提高,从购房市场转移至租房市场需求的不断增多,长期来看房租将分层次呈稳步上涨趋势,政府供给租赁房上涨速度将慢于个人或机构提供的租赁房。另外,“租售同权”政策本身也将会带动资源集中区域房租上涨。

  人口:一线调结构,二线抢人才
  类似“租售同权”的将部分公共服务和租房进行挂钩的政策为城市控制人口、调节人口结构提供了非常有效的抓手。一线城市在制定“租售同权”政策时通过与户籍等其他权利配套设制较高门槛,在控制人口增长速度的同时还对人口结构进行了调整。如上海通过居住证和教育挂钩、租房和居住证挂钩等形式调节人口结构配合郊区进行城市更新、产业升级。二线城市则利用将户籍等权利和租房挂钩,降低外来人才生活成本,帮助外来人才解决后顾之忧,增强城市亲和力,提高对人才的吸引力。

  制度:扩大税基,对接长效机制
  目前,租房市场房源以个人住房出租为主,很大一部分游离在管理体系和税收体系之外,在安全和权益保障方面存在很大隐患。此次鼓励租房政策中各地基本都提出建立租赁信息平台,同时强调必须是在有关部门备案的租赁行为才能作为“租售同权”的依据,这将为规范租房市场打下较好的基础,为租房市场形成长效机制重要一环积累重要信息。

  另外,租房相关信息规范化后,还可以与未来将出台的房产税、不动产登记制度进行对接,同时还能与金融部门联动,为整体房地产长效机制的完善和地方财政收入转型做好必要的准备。
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